2009/03/25

パークシティさいたま北


JR崎線宮原駅

JR越線日進駅

2つの路線に挟まれた立地

駅からも5~8分程度と利便性は抜群



あとは1,045戸をいかに完売までもっていくか

融危機以前に計画・着工した大規模物件の

最大の課題はそこにあると思われ

側の人間でもないのに

最近はそこが一番気になってしまうわけで



完売しなければ当然未入居の住戸が出る

未入居分の理費は?

修繕立金は?

未入居住戸の持ち主は主なので

もちろん売主が支払うわけで

・・・ 通常は。。



ただ、売れずに貸に出したりした場合

修繕積立金はどうするの?

修繕積立基金は購入時に支払う一時金であり

売主は負担せず

新古でも中古でも購入した主が支払うもので

賃貸で借りている居住者には請求できないわけで



永久に売れなければ

修繕積立基金も入ってこない可能性があり

長期修繕計画にも狂いが生じてくるものと思われ

要事項説明書でその辺の記述を確認する必要があるわけで



拝啓、T様

交通の利便性も良く

環境もいいので

早く完売してほしいですね

もうすぐご入居が近付いてきました

今年はいつも以上にが待ち遠しいですね




2009/03/24

ユトリシア壱番街


2月終わりのの金曜日

京成実籾駅から15分

全体計画1500戸の第1弾

300戸の番街へ



番街からはまだ形もなく

モデルルーム内の模型でも

ようやく弐番街が作成されたばかり





それ以降の棟は未だアクリル模型となっており

この透明な模型が全体計画の通り

全部ちゃんとしたマンションの形になるのかな?

と、若干の不安を感じてしまうわけで



拝啓、S様

雪の中の内覧会お疲れ様でした。

洗面台オーバーフローの排水は改善されていましたか?

帰り道は

春の子園に出場している

志野高校の前を通ってみました。

野球でもサッカーでもどちらでもいいから

名門校の練習を見てみたいと思ったのですが

誰もいないひっそりとしたグランドにちょっとがっかりでした。



2009/03/23

ビーコンタワーレジデンス


一昨年のップルタワー

昨年のャナルファーストタワー

そして今年はーコンタワー



一時期、流行語にもなった

ャナリストたちも

すっかりこの地での生活に溶け込んでいるようで

ニューキャナリストたちを快く迎える準備も出来ているように思われ



巳駅から物件をつなぐ

辰巳橋からの眺めもすっかり毎年の恒例であり

昨年は程度だったビーコンも無事完成して

これでようやく本柱?が揃ったわけで



拝啓、M様

リビングの暖かさは冬でも暖房要らずですね

逆に夏場のクーリング対策が必要かもしれません

38階からの眺望は見事でした

が光り眩しいくらいでしたね




2009/03/17

クレッセント川崎タワー


川崎駅からゾーナ川崎を抜け

エスカレーターを降りると

38階建ての免震タワーが・・



売主の民事再生法申請に伴い

ご依頼者様の不安も募り

同行ご依頼数が一番多かった物件であり



購入者同士の掲示でのやりとりも活発と見えて

ご入居前からお知り合いになっている方もおり

今回のご依頼者様同士でも

面識のある方が結構いたわけで



「一昨日、〇〇さんの同行されましたよね」

「えっ?お知り合いなんですか?」

「はい、小松さんの報告書も見せてもらっちゃいました」

「あはっ、そっ、そうですか・・・」



てな感じで、

ご依頼者様ともすぐに和んだ雰囲気に

バルコニーなどでの指摘は

部屋によって仕上がり状況も違うので

「〇〇さんのお部屋では問題なかったんですけどね」

などと比較しながらのチェックも出来たわけで



拝啓、F様

最後は暗くなるまでお疲れ様でした。

望ルームでの夜景は堪能されましたか?

お疲れのようでしたが体調は大丈夫でしたでしょうか?

あれからもクレセント川崎タワーには

何件も同行させていただきました。

他のご依頼者様からいろんな議題も聞いています。

何かありましたら

何でもご相談くださいね。



2009/03/13

レンジフード・・・えっ?


変わったデザインのレンジフードですね

ケルトンタイプですか?

でもそれなら・・・

クロスを最後まで貼らないとダメですね

などと回りくどい嫌味はその辺で・・・



今度は真面目にひと言

板が取り付けられてないですけど」

「え~と・・・・・・」

そんな事ってあるの?

と思ったその時

リビングの床に

前もって開けておいてもらった点検口のフタと一緒に

大きな色の物体もそこに置いてあったわけで



「もしかして、わざわざ外したんですか?」

「・・・そのようです」



「なるほどこれならダクトの接続状態がしっかり目視できますね」

とでも言った方がよかったのでしょうか。

・・・・・・・・・・・・

施工側の意と受け止めたいので

「そこまで頼んでいませんけど」とは言えないわけで



ただ、本当は取付け(固定)状態の確認も大事なチェック項目であり

このあとの再取付けに若干の不安が残ってしまったわけで



拝啓、H様

再内覧会でのご確認よろしくお願いいたします。

作動状況には問題ありませんでしたので

まず大丈夫だとは思いますが。

私も数件の同行経験で初めてのことです。

ある意味重?な内覧会でした。



2009/03/12

リージェントハウス大森西


ザーザー降りの中での内覧会

そのうちやむのを期待して

バルコニーは後回しにしたものの

は更にひどくなってきたわけで



京急大町駅からは

15分弱の道のりだが

マンションからは

JR線が走る音がはっきりと聞こえきており

近くに駅があればよかったのに・・・

と思ったのは僕だけで

ご依頼者様には重要ポイントではなかったものと思われ



拝啓、S様

昨日、レビでマンションが紹介されていましたね。

営業担当の方の苦笑いが印象的でした。

本綜合地所と名前が似ているため

HPで関係ないことをわざわざ強調しているあたり

販売の苦労が窺えます。

今は物件の正当な評価より価格で販売せざるを得ない状況です。

ただ、正当な評価をはるかにえる価格で販売した時期も長かったわけで

何とも言いづらい状況ですね。

はっきり言えることは

このマンションが早く売してほしい!

という事

心からそう願っています。



遮音のカベ



ユニットバス(UB)の天井点検口から

隣室との境壁の仕様を確認します。

音壁の仕様になっている場合

写真のように

ラスウール(GW)が入った壁になっているケースが多いです。

壁下地となる軽量骨(LGS)の枠内にGWをはめ込み

しっかりと固定された遮音壁とさせます。

ところがしっかりとLGS枠内に入らず

とりあえず立てただけ

という状態のGWがたまにあります。

これではそのうちGWが倒れてくるのも時間の問題でしょう。



普段見えないところの施工はどうなの?

内覧会で我々が一番になるところです。







2009/03/11

BELISTA都立汐入公園


リバーフェイスから関谷方面へ

東京フロンティアシティのすぐ後ろに

またまたH工さん施工のマンション

こちらは255世帯の15階建て



新居住者の入居に追い付くよう

隣で同時に建設中の学校

体育館を含めて8階建てらしいが

13階のご依頼者様の部屋よりは

間違いなく高い建物になると思われ



拝啓、N様

あんなに大な小学校の校舎は初めて見ました。

将来、お子様もあそこへ通うのですね。

学校も真裏にあるので

通学に関しては安心ですね。

逆に近過ぎて運動不足になりませんように(笑)




2009/03/05

リバーフェイス


川沿いのココ一帯は

3年程前から毎年のように

マンションが建設されており

施工はすべてH工さんが頑張っている

アーバンフォート

東京フロンティアシティパーク&パークス

そして今年は同時期に

べりスタ都立汐入公園

べりスタの隣りには

急ピッチで建設されている学校があり

この辺は東区に負けず劣らず

子供の数が増えているものと思われ



拝啓、F様

保育の抽選結果はいかがでしたか?

奥様の職場復帰が決まっているだけに

外れたじゃ済まないですからね。

報が届く事を陰ながら願っております。



2009/03/02

エアコン配管の通り道


上はーラースリーブ

下は気口です。

スリーブから伸びるスリムクトは

そのまま下に下ろすと

給気口を塞いでしまいます。

だから左右どちらかに逃げなくてはなりません。

っちに逃げる?

は給湯器があるのでまずムリ

は?

「サッシのフレームにかかっちゃいますね」

施工者「え~と・・・、給湯器の上から回して右側を下ろすか・・・」

「ほんとですか?ドレン(水)は?」

施工者「どうしてもムリでしたら給湯器をずらすしかないかもしれません」

「そもそもどこを通すという定経路はあるんですか?」

施工者「それは下で確認させてください」



~1F確認会場での説明~



事業主「スリムダクトの想定経路は給気口の左を通すようになっています」

「左側通ります?」

事業主「はい、大丈夫です。この写真のようになります」

「たしかにこの写真では収まっていますね」

事業主「はい、問題ありません」 ← 自信

「あの~、説明書の写真じゃなくてこの部屋の状態を見てから言ってくださいね」

事業主「はい、後で確認しておきます」



エアコンを取付けるのは電気屋さんで

あなたたちじゃないんだけどなあ・・

と言いかけてやめておきました。

少なくとも部屋で立ち会った施工者は

僕と同じように左側もムリだと思って頭を抱えていたわけで



拝啓、S様

万が一スリムダクトがバルコニーの出入りの障害になるようなら

その後のやり直し費用諸々一切は

事業主担でやってもらってください。

想定はあくまでも想定であり

施工の現場には想定の事も起こり得ます。

仕様書だけで判断するなら

内覧会なんて必要ないんですけどね・・・