JR高崎線宮原駅
JR川越線日進駅
2つの路線に挟まれた立地
駅からも5～8分程度と利便性は抜群
あとは1,045戸をいかに完売までもっていくか
金融危機以前に計画・着工した大規模物件の
最大の課題はそこにあると思われ
販売側の人間でもないのに
最近はそこが一番気になってしまうわけで
完売しなければ当然未入居の住戸が出る
未入居分の管理費は？
修繕積立金は？
未入居住戸の持ち主は売主なので
もちろん売主が支払うわけで
・・・ 通常は。。
ただ、売れずに賃貸に出したりした場合
修繕積立基金はどうするの？
修繕積立基金は購入時に支払う一時金であり
売主は負担せず
新古でも中古でも購入した買主が支払うもので
賃貸で借りている居住者には請求できないわけで
永久に売れなければ
修繕積立基金も入ってこない可能性があり
長期修繕計画にも狂いが生じてくるものと思われ
重要事項説明書でその辺の記述を確認する必要があるわけで
拝啓、T様
交通の利便性も良く
環境もいいので
早く完売してほしいですね
もうすぐご入居が近付いてきました
今年はいつも以上に春が待ち遠しいですね
2月終わりの雪の金曜日
京成実籾駅から15分
全体計画1500戸の第1弾
300戸の壱番街へ
弐番街からはまだ形もなく
モデルルーム内の模型でも
ようやく弐番街が作成されたばかり
それ以降の棟は未だアクリル模型となっており
この透明な模型が全体計画の通り
全部ちゃんとしたマンションの形になるのかな？
と、若干の不安を感じてしまうわけで
拝啓、S様
雪の中の内覧会お疲れ様でした。
洗面台オーバーフローの排水は改善されていましたか？
帰り道は
春の甲子園に出場している
習志野高校の前を通ってみました。
野球でもサッカーでもどちらでもいいから
名門校の練習を見てみたいと思ったのですが
誰もいないひっそりとしたグランドにちょっとがっかりでした。
一昨年のアップルタワー
昨年のキャナルファーストタワー
そして今年はビーコンタワー
一時期、流行語にもなった
キャナリストたちも
すっかりこの地での生活に溶け込んでいるようで
ニューキャナリストたちを快く迎える準備も出来ているように思われ
辰巳駅から物件をつなぐ
辰巳桜橋からの眺めもすっかり毎年の恒例であり
昨年は半分程度だったビーコンも無事完成して
これでようやく三本柱？が揃ったわけで
拝啓、M様
リビングの暖かさは冬でも暖房要らずですね
逆に夏場のクーリング対策が必要かもしれません
38階からの眺望は見事でした
海が光り眩しいくらいでしたね
川崎駅からラゾーナ川崎を抜け
エスカレーターを降りると
38階建ての免震タワーが・・
売主の民事再生法申請に伴い
ご依頼者様の不安も募り
同行ご依頼数が一番多かった物件であり
購入者同士の掲示板でのやりとりも活発と見えて
ご入居前からお知り合いになっている方もおり
今回のご依頼者様同士でも
面識のある方が結構いたわけで
「一昨日、〇〇さんの同行されましたよね」
「えっ？お知り合いなんですか？」
「はい、小松さんの報告書も見せてもらっちゃいました」
「あはっ、そっ、そうですか・・・」
てな感じで、
ご依頼者様ともすぐに和んだ雰囲気に
バルコニーなどでの指摘は
部屋によって仕上がり状況も違うので
「〇〇さんのお部屋では問題なかったんですけどね」
などと比較しながらのチェックも出来たわけで
拝啓、F様
最後は暗くなるまでお疲れ様でした。
展望ルームでの夜景は堪能されましたか？
お疲れのようでしたが体調は大丈夫でしたでしょうか？
あれからもクレセント川崎タワーには
何件も同行させていただきました。
他のご依頼者様からいろんな議題も聞いています。
何かありましたら
何でもご相談くださいね。
変わったデザインのレンジフードですね
スケルトンタイプですか？
でもそれなら・・・
クロスを最後まで貼らないとダメですね
などと回りくどい嫌味はその辺で・・・
今度は真面目にひと言
「幕板が取り付けられてないですけど」
「え～と・・・・・・」
そんな事ってあるの？
と思ったその時
リビングの床に
前もって開けておいてもらった点検口のフタと一緒に
大きな銀色の物体もそこに置いてあったわけで
「もしかして、わざわざ外したんですか？」
「・・・そのようです」
「なるほどこれならダクトの接続状態がしっかり目視できますね」
とでも言った方がよかったのでしょうか。
・・・・・・・・・・・・
施工側の善意と受け止めたいので
「そこまで頼んでいませんけど」とは言えないわけで
ただ、本当は取付け（固定）状態の確認も大事なチェック項目であり
このあとの再取付けに若干の不安が残ってしまったわけで
拝啓、H様
再内覧会でのご確認よろしくお願いいたします。
作動状況には問題ありませんでしたので
まず大丈夫だとは思いますが。
私も数千件の同行経験で初めてのことです。
ある意味貴重？な内覧会でした。
ザーザー降りの中での内覧会
そのうちやむのを期待して
バルコニーは後回しにしたものの
雨は更にひどくなってきたわけで
京急大森町駅からは
15分弱の道のりだが
マンションからは
JR線が走る音がはっきりと聞こえきており
近くに駅があればよかったのに・・・
と思ったのは僕だけで
ご依頼者様には重要ポイントではなかったものと思われ
拝啓、S様
昨日、テレビでマンションが紹介されていましたね。
営業担当の方の苦笑いが印象的でした。
日本綜合地所と名前が似ているため
HPで関係ないことをわざわざ強調しているあたり
販売の苦労が窺えます。
今は物件の正当な評価より低価格で販売せざるを得ない状況です。
ただ、正当な評価をはるかに超える価格で販売した時期も長かったわけで
何とも言いづらい状況ですね。
はっきり言えることは
このマンションが早く完売してほしい！
という事
心からそう願っています。
リバーフェイスから関谷方面へ
東京フロンティアシティのすぐ後ろに
またまたH工さん施工のマンション
こちらは255世帯の15階建て
新居住者の入居に追い付くよう
隣で同時に建設中の小学校
体育館を含めて8階建てらしいが
13階のご依頼者様の部屋よりは
間違いなく高い建物になると思われ
拝啓、N様
あんなに巨大な小学校の校舎は初めて見ました。
将来、お子様もあそこへ通うのですね。
中学校も真裏にあるので
通学に関しては安心ですね。
逆に近過ぎて運動不足になりませんように（笑）
隅田川沿いのココ一帯は
3年程前から毎年のように
マンションが建設されており
施工はすべてH工さんが頑張っている
アーバンフォート
そして今年は同時期に
べりスタの隣りには
急ピッチで建設されている小学校があり
この辺は江東区に負けず劣らず
子供の数が増えているものと思われ
拝啓、F様
保育園の抽選結果はいかがでしたか？
奥様の職場復帰が決まっているだけに
外れたじゃ済まないですからね。
吉報が届く事を陰ながら願っております。
上はクーラースリーブ
下は給気口です。
スリーブから伸びるスリムダクトは
そのまま下に下ろすと
給気口を塞いでしまいます。
だから左右どちらかに逃げなくてはなりません。
どっちに逃げる？
右は給湯器があるのでまずムリ
左は？
「サッシのフレームにかかっちゃいますね」
施工者「え～と・・・、給湯器の上から回して右側を下ろすか・・・」
「ほんとですか？ドレン（水）は？」
施工者「どうしてもムリでしたら給湯器をずらすしかないかもしれません」
「そもそもどこを通すという想定経路はあるんですか？」
施工者「それは下で確認させてください」
～1F確認会場での説明～
事業主「スリムダクトの想定経路は給気口の左を通すようになっています」
「左側通ります？」
事業主「はい、大丈夫です。この写真のようになります」
「たしかにこの写真では収まっていますね」
事業主「はい、問題ありません」 ← 自信満々
「あの～、説明書の写真じゃなくてこの部屋の状態を見てから言ってくださいね」
事業主「はい、後で確認しておきます」
エアコンを取付けるのは電気屋さんで
あなたたちじゃないんだけどなあ・・
と言いかけてやめておきました。
少なくとも部屋で立ち会った施工者は
僕と同じように左側もムリだと思って頭を抱えていたわけで
拝啓、S様
万が一スリムダクトがバルコニーの出入りの障害になるようなら
その後のやり直し費用諸々一切は
事業主負担でやってもらってください。
想定はあくまでも想定であり
施工の現場には想定外の事も起こり得ます。
仕様書だけで判断するなら
内覧会なんて必要ないんですけどね・・・
いつも内覧会では
浴槽のエプロンを外して内部をチェック
ついでに
タイプによっては難しい
外し方をご依頼者様にお見せしたりします。
そのお風呂のエプロンに貼ってあるシール
お手入れ方法などが書いてあります。
僕はエプロンを外しながらも全く気が付かなかったのですが
ご依頼者様が僕の説明も上の空でひと言
「これって逆さまじゃないの？」
「はい？」
「このシール」
「あっ！」
と同時にその場にいた全員の笑いが・・・
ただし・・・ 爆笑 微笑 苦笑 失笑
立場ごとに笑いの質は違っていたわけで
拝啓、A様
人のやる作業には間が抜けた事がよく起こるものです。
でも、これを貼った人は間違いなく自分で分かっていたはずです。
間違えて逆さまに貼ってしまった事はご愛嬌としても、
そのまま知らん顔というのはいただけないですね。
『まっいいか！』
『いいわけないだろ！』
なんてCM 何かでやってましたね。
まさにそんなツッコミを入れたくなるような指摘でした。
床下や天井裏には
いろんなものがあります。
排水管、給水管
排気ダクト、ケーブル
漏水センサー・・・etc
すべて生活に必要な設備機器です。
しかしたまに
「これって必要？」
というか単なる忘れ物が残されています。
クギやビスなどは日常チャメシゴト
鉛筆、軍手、ドライバーなども時々
ユニットバスの上を覗いたら
いきなりヘルメットが転がっていた事も
「ちゃんと片付けておかないと！」
と言って済む忘れ物と済まない忘れ物があります。
空き缶、吸殻の類は笑い事ではありません。
このマンションの施工現場は
どんな管理体制で行なわれていたの？
どんな職人さんたちがやっていたの？
こういうのは前回のトイレ使用と同じで
施工不良とか摂関とか以前のモラルの問題です。
以前、床下がゴミだらけだったので
「清掃しておいてください」と指摘したら
「普段見ること無い場所ですから・・・」
と言った施工者がいました。
こういう考えの現場には
吸殻が落ちていても不思議ではないのでしょう。
見えないところをきれいにできない施工者は
見えるところも「それなり」にしかできないでしょう。
ちなみに床下の吸殻写真はこちらのページ内に掲載されています。
数百件に1件の割合で
トイレの使用跡が
発覚するケースがあります。
この仕事をしていて
一番哀しくなる瞬間です。
施工不良とか欠陥とか以前のモラルの問題です。
すべての職人さんがパーフェクトな仕事をしても
これだけで何もかも台無しです。
どれだけ高層階で作業していても
大人が1階に下りるまで我慢できないはずがありません。
自分の行為が
購入者だけでなく
職場の仲間たちも裏切っている事に
気付いているのでしょうか？？
これまで小の使用跡は何回かありましたが、
大はいくらなんでもさすがに無いで・・・・・・・
いや、違う。
これは何かの間違いで・・・
「これ、なんですかね？」
施工者「・・・・・・・・・・・」
「うそでしょ？」
施工者「・・・・・・・・・・・・・（汗）」
「どう見てもそうですね」
施工者「何とも言えませんが・・・」
「全部取り替えましょうか」
施工者「はい、そうさせていただきます」
再内覧会のときには
便器交換時の施工写真もご依頼者様に提出してもらいました。
拝啓、U様
全体としての仕上りは良かっただけに残念です。
絶対に妥協せず
これだけは完璧な対応を求めてください。
何よりも
気持ちよくご入居できる事が第一です。
研究学園
その名の通り
数多くの研究機関・研究所
そして研究者を擁する
世界有数の研究都市
そんな都市の駅前開発度合いは・・・
今のところほとんど何もないが
ちょっと歩けば
広大なショッピングモールにお目にかかれ
これからどんどん賑やかになっていくものと思われ
免震装置を備えた20階建ては
ＴＸ高架線を挟んだ4棟構成
快速通過の騒音はかなりきついかな？
と思いきや
二重サッシの効果は抜群だったわけで
エントランスロビーは
入って左奥がファミリー嗜好
右奥はシックな雰囲気
目を引くライブラリー
そして味わいある作品
設計者のこだわりが見事に表現され
変な嫌味が無いのも素晴しい。
面白い！楽しそう！
そんなマンションだったわけで
拝啓、A様
突然の雪には驚きましたね。
全く見えなかった筑波山でしたが
終わった頃には大分姿を現しました。
一昨年同行したお隣の
サーパスつくば研究学園からも見たカッコいい山です。
男体山と女体山
1年ぶりのご対面でした。
洗面台の引き出しが開いたままになってます。
この部屋の洗面室入口のドアは
洗面室内側に開く内開きのドアです。
この状態のまま中で人が倒れたり
子供がイタズラして入れない
なんて事があったら・・・
そもそも
入口が引き戸であれば
または外開きのドアであれば
何の問題も無いわけで
ただココは設計上やむを得ず・・・
苦肉の策？
が功を奏したかどうか
面白いアイデアをご紹介
これは廊下側からの写真
廊下の壁を開けると
外から引き出しを元に戻せるようになっており
万が一の際にも
安全を確保できるようになっているわけで
トイレは中で人が倒れた場合
助け出せなくなる危険があるので
扉を内開きにはしないのがセオリー
洗面室も基本的に同じであると思われ
今回の仕様は
M菱J所が2年ほど前から取り入れているものだそうで
これもひとつのアイデア設計？と思われる。
拝啓、S様
面白いものを見せていただきました。
使う事が無い方がいいのですが・・・
翌日に同行したお部屋も内開きドアでしたが、
廊下とキッチンの2方向から入れる洗面室でしたので
同じ仕掛けはありませんでした。
タイプによって工夫も様々です。
ご入居後にお友達ができたら
いろんなお部屋を見歩くなんていうのも
結構面白いかもしれませんね。
バルコニーにスロップシンク（ＳＫ）という
水出し場が付くマンションが増えています。
外で水を汲めるので
ベランダ掃除も楽チンなわけで
外とはいっても
配管などの水漏れチェックは欠かせないわけで
排水トラップのジョイントをしっかりとチェック
配管を掴んで揺らしてみると
グルグルと回ってしまったので
「これ、ちゃんと接続できてませんよね？」
「いえ、大丈夫です」
「こんなに動きますけど」
「ある程度の遊びはあります」
「これがある程度の遊びですか？」
「はい、水廻りですのでチェック体制は万全です」
「ホントに大丈夫ですか？？」
と言いながらグルグルしていると・・・
そのとき
ズルッ・・・
配管接続部分がはずれ
トラップ内の水が一気に流れ出したわけで
これが部屋の中だったら・・・
拝啓、S様
自主検査 → 監理者検査 → 施主検査
二重三重のチェックを行ってもこのような事があります。
私たちの役目はこういう所にもあります。
プラス＋
ご入居後の安心もお手伝いできる事が
もう一つの喜びでもあります。
低風量自然換気
という換気システムがあります。
換気扇など
強制的な機械換気で排気した時
給気は給気口から
圧力差で自然に取り入れるものです。
窓や給気口が全部閉まった状態で
キッチンの換気扇を「強」で回すと
部屋内が負圧になり
窓や玄関ドアが重くて開かなくなります。
東京ドームに行った事のある方は
帰るときに出口の扉が開かない経験をされているでしょう。
この給気のための穴は
居室の壁に取り付け
室内で穴のフタを開け閉めできるようになっているのが一般的です。
外壁は一般的に
エアコン用のクーラースリーブがあり
その下に給気口があります。
今回のケースもよくあるタイプで
この状態は何の異常もありません。
ところが・・・
部屋内の壁を見てみると
あれ？・・・
何か気が付きましたか？
そうです。
部屋内の壁穴はクーラースリーブのみ
給気口がありません。
まったくもう、クロス屋さんときたら
穴の上からクロス貼ったらダメじゃん
と言いつつクロスを触ってみると
そこにはしっかりときれいに平らな壁があり
穴は存在していなかったわけで
「なんですかこれは？」
「なんでしょうね」
「外の給気口穴はどこか別の場所につながっているのですか（ちょっと嫌味）？」
「そんなはずは・・・」
「じゃあ、この穴は部屋の壁で行き止まりですか？」
「そのようです」
「それじゃこの穴は意味が無いって事ですね」
「・・・・・・・」
～～～設計担当者に確認～～～
「この給気口は、将来リビングを二つの部屋に仕切った場合用のもので、今は使用しない穴だそうです」
「でも外の穴は開いたままですよね」
「そ～ゆうことになりますね」
「部屋の壁ボードが外気に触れっぱなしですよね」
「・・・・・・・」
「結露でボードが腐食した場合などの補償とかあるんですか？」
「ありません」
「じゃあグラスウールとかキャップで穴の中を塞いでおくとかの処置は？」
「・・・・・・・」
「何もしないなら、既にコンクリートには穴開けちゃってるんだから、部屋内の壁も穴を開けて通気させちゃった方がいいんじゃないですか？」
「・・・・・・・」
「〇〇様（ご依頼者様）のご希望があれば部屋壁の穴も開けます」
という回答は、
確認会場ですぐに出されたもの
完全な凡ミスもあれば
入居者の事を考えて敢えてとった措置もあります。
大切なのは
それが住む人にとって良い面だけなのか？
悪い要素はないか？
双方を提示してあげて判断してもらう事です。
拝啓、T様
せっかくの素晴しいマンションなのに
海外赴任でしばらくお住まいになれないのはもったいないですね。
しばらくご自分でケアできない分
最初の対応が肝心です。
妥協せずに
納得の行く対応を求めていきましょう！
タワー＆レジデンス
その名の通り
32階建て超高層と
サウス／ウエストの
レジデンス棟で構成される大型物件
細かい物にもこだわりが見えるクオリティの高さは
事業主のプライドの表れと思われ
昨年12月初旬の内覧会
冬晴れに映える丹沢連峰は
30階からの眺めならではの雄大さで
あまりに近いからか
もしくは単に雲のせいか
その向こうにあるはずの富士山を
見る事が出来なかったのが少し残念だったわけで
拝啓、H様
桜咲く頃のご入居が待ち遠しいですね。
ご不安な点がありましたら遠慮なくご相談ください。
FORESEUM「フォレシアム」
FOREST（森）とMUSEUM（ミュージアム）
を重ねた造語らしい。
広大な緑化を謳った
総戸数７７７という
大規模開発のコンセプトであり
昨年末の同行時は
FOREST（森）らしきものは見られず
まだまだ工事が続いていくものと思われ
そんな中、既に内覧会は始まっており
棟によっては工事の砂埃で
バルコニーの汚れが目立つ部屋もあったわけで
拝啓、N様
コンセプトの絵の通りになるまでは
まだ日数がかかるようで、
外溝や共用廊下の一部なども
まだ未施工の部分が多く見られました。
お引渡しの頃は今とは様変わりしているものと思います。
敷地の向かいの目立つ建物は
川崎大師の交通安全祈祷殿だったのですね。
地元の方は慣れていると思いますが、
日本の仏教の建物には見えなかったので
かなりインパクトがありましたね。
車が趣味と言っていたご主人ですから
初詣ではもちろん祈祷されたのでしょうね。
